对 QazaQstorage 项目股东之一——JSC PSTK Bitelecom 副总裁 Adilbek Khalibekovich Bergaripov 的采访。

位于阿拉木图市 Moskvina 街 9 号的 QazaQstorage 项目，是股东、投资者、顾问、承包商和运营合作伙伴团队近两年工作的成果。该仓储综合体被打造为面向企业的现代化基础设施项目，服务于需要高质量仓储面积、便捷城市物流、可靠工程解决方案以及用于货物存储和处理的现成运营基地的企业。

QazaQstorage 并非仅作为一个建设项目来实施，而是作为一个具备清晰商业模式的完整投资项目来推进。项目在所有启动阶段完成之前，已与承租人就承租仓储场所达成安排，这确认了该设施的市场需求，也证明了所选市场概念的正确性。

QazaQstorage 的正式开业成为项目发展中的重要里程碑。该开业并非仅为某一单独设施的正式投入使用而举行，因为这只是更广泛项目周期中的一个阶段；其更实质性的意义在于：将仓库移交给运营方，完成必要的技术和组织层面的调试，开始实际运营活动，并使项目进入预定的项目运营和投资回收模式。

对项目参与方而言，开业确认了投资构想已成功实现，设施已具备运营内容，而市场也获得了能够服务企业实际需求的现代化仓储基础设施。

关于项目的意义、实施过程及未来前景，我们与项目股东之一——JSC PSTK Bitelecom 副总裁 Adilbek Khalibekovich Bergaripov 进行了交流。

– Adilbek Khalibekovich，QazaQstorage 项目已成功完成。该设施的开业对您意味着什么？

– 对我们而言，QazaQstorage 的开业是一项重要的实际成果。我们从构想和初步投资假设出发，走到了一个已经可以由企业使用的完整仓储设施。这不仅仅是建造一栋建筑，而是创建面向现代市场需求的完整仓储基础设施。

如今，企业需要的不只是平方米数。企业需要能够快速收货、存储、处理和发货，降低物流成本并高速运转的设施。QazaQstorage 正是为这样的任务而打造。

– 为什么 JSC PSTK Bitelecom 作为股东之一参与该项目？

– 我们在该项目中看到了清晰的市场需求和有力的投资逻辑。阿拉木图及阿拉木图地区仍然是贸易、分销和物流的关键中心。同时，优质仓储面积，特别是具备良好区位和现代技术规格的仓储面积，仍然具有较高需求。

对我们而言，参与一个具有真实应用价值的项目非常重要。QazaQstorage 是一项能够为承租人、市场和投资者带来价值的资产。因此，参与该项目是我们有意识作出的决定。

– QazaQstorage 项目的核心理念是什么？

– 核心理念在于创建一个现代化仓储综合体，满足物流、分销、e-commerce、FMCG 及相关行业企业的需求。

从一开始，我们就不仅把该设施视为传统仓库，而是将其视为新型贸易模式所需的基础设施。如今，e-commerce、市场平台、快速城市配送以及 dark store 模式正在积极发展。在这种模式下，商品实际上并不陈列在门店货架上，而是被放置在更靠近消费者的位置，并在在线下单后迅速配送。因此，对我们而言，创建一个能够服务这种模式的设施非常重要：能够快速收货、存储商品、拣配订单，并保障后续在城市及城市以外区域的配送。

我们的出发点是，市场需要的不是形式意义上的仓库，而是可以作为运营平台使用的设施。工作高度、地面荷载、装卸月台门、工程系统、安全、视频监控、消防系统、设置办公区域的可能性以及高效货物处理能力，都是重要因素。

– 您认为该设施的哪些特征是关键的？

– QazaQstorage 是一个面积约 6,840 平方米的仓储综合体。该设施位于面积约 1.66 公顷的土地地块上。建筑高度最高达 18 米，仓库内部工作高度约为 13 米。

仓库配备 10 个装卸月台门、面积约 360 平方米的内置办公夹层、工程基础设施、安全和消防系统。其设计货物处理和存储能力最高可达每年 10 万吨。对承租人而言，这不仅是一个场所，而是用于组织仓储和物流活动的现成基地。

– 该设施的区位有多重要？

– 对仓储地产而言，区位具有原则性意义。它直接影响承租人的经济性：配送时间、运输成本、人员可达性、快速服务城市区域和优化路线的能力。

就 QazaQstorage 而言，区位正是基于这一逻辑而选择的。该设施位于城市范围内，但不处于拥堵的中心区域。这一方面使其能够接收大型运输车辆并组织大批量供货，另一方面也能够通过较小车辆沿城市路线快速配送商品。对于现代仓库而言，这是一种非常重要的组合：设施既要足够便于干线物流进入，同时也要适合最后一公里配送。

我们理解，该设施必须方便那些重视物流速度和可预测性的企业使用。良好的区位能够缩短物流周期，减少对中间仓库的依赖，并更快地将商品送达最终消费点。

– 哪些市场因素确认了该项目的现实意义？

– 阿拉木图仓储地产市场对优质面积保持稳定需求。这与贸易、在线销售、分销、物流运营商以及需要具备清晰基础设施的现代化场所的企业发展有关。

尤其受到需求的是那些能够使企业在不对运营模式进行重大重组的情况下实现扩张的设施。QazaQstorage 正属于这类设施：它可以根据承租人的不同任务进行适配，同时已经具备有效运营所需的基础设施。

除阿拉木图的内部需求外，我们也考量了更广泛的区域背景。在中亚，大型物流枢纽之间正在形成竞争，首先是阿拉木图、塔什干和比什凯克。对国际和区域运营商而言，仓储和分拨基础设施应布置在哪里、从哪里服务市场更方便以及货物流向应指向何处，都是重要问题。从这个角度看，阿拉木图出现一个优质设施，不仅增强了该市作为哈萨克斯坦物流基地的吸引力，也增强了其服务邻近市场的吸引力。

– 该项目何时对您而言成为一个投资上清晰的项目？

– 当几个要素汇合时，该项目在投资层面变得清晰：市场需求、设施的技术概念、财务模型、股东参与结构以及对潜在承租人的理解。

一个非常重要的时点是，在仓库投入使用之前，已与承租人就承租仓储场所达成安排。对任何投资项目而言，这都是一个重要指标：未来运营模式不仅由测算予以确认，也由具体交易对手的兴趣予以确认。

– 在设施投入使用前与承租人达成安排具有什么意义？

– 这是降低项目商业风险的关键因素之一。当项目已有明确的未来使用者时，投资决策的质量会发生变化。股东和投资者看到，该设施并不是抽象地“面向市场”建设，而是面向真实需求建设。

在这一部分，与 off-take 合同交易对手的关系结构安排发挥了重要作用。IPLC 团队协助建立了这一安排，根据该安排，在仓库投入使用之前即与承租人达成了其承租仓储场所的安排。这增强了项目的商业确定性，并帮助其从投资假设转向更稳健的实施模式。

– 项目实施过程中哪些任务最为复杂？

– 在这类项目中，复杂性始终是综合性的。需要同时控制设计、承包商、概算、预算、期限、文件、投资者以及未来运营。任何一个环节的错误都可能影响整个项目。

对我们而言，关键任务是保持项目的可管理性：确保技术解决方案符合未来运营，商业报价具备经济合理性，项目参与方的决策能够及时作出。正是这样的纪律性使项目能够推进至完成。

融资成本是另一个单独的挑战。对于仓储地产项目，二级银行的高利率会显著影响财务模型、投资回收期和项目整体稳定性。因此，问题不仅在于建成设施，还在于正确形成资本结构，在债务融资和私人投资者参与之间找到平衡，并在整个实施期间保持项目的商业逻辑。

– 与投资者和融资相关的工作是如何组织的？

– 对于这种级别的项目，仅有建设构想是不够的。需要确保融资，协调参与方利益，准备清晰结构，并使投资者相信该设施的商业逻辑。

在这一部分，我们认识到项目需要更灵活的投资模式。银行融资成本较高，要求寻找私人投资者，并从经济性、风险、未来承租人和预期现金流角度对项目进行更细致的包装。一项重要任务是展示 QazaQstorage 并非单纯的建设项目，而是一个具备清晰运营模式的运营中商业资产。IPLC 团队正是在这一阶段提供了帮助：为项目与投资者讨论做准备，安排各方参与结构，并说明该设施的投资逻辑。

准备投资方案、与投资者谈判以及安排项目参与方之间关系的工作也非常重要。IPLC 团队在前期项目阶段提供了帮助：参与模型分析、投资逻辑准备、文件工作和谈判支持。这使项目对各方而言更加清晰。

– 前期项目准备发挥了什么作用？

– 前期项目准备实际上决定了项目的命运。在这一阶段，需要理解具体要建什么、为谁而建、设施的经济性如何、投资者面临哪些风险、将采用何种结构以及实施需要哪些文件。

对于 QazaQstorage 而言，这项工作尤为重要。必须将建设部分、投资部分、股东之间的关系以及未来租赁模式结合起来。在主动建设阶段开始之前，这些内容准备得越充分，后续产生的不确定性就越少。

– 设施正式开业后，项目发生了什么变化？

– 正式开业是一个具有象征意义但非常重要的里程碑。在此之前，项目以施工现场、进度表、文件和预期的形式存在。开业之后，它成为一个可以向市场、承租人、合作伙伴和投资者展示的运营中设施。

对我们而言，这证明项目模式发挥了作用。现在，该设施进入实践阶段：运营、服务承租人，并为项目参与方创造商业回报。

– QazaQstorage 能为市场带来什么效果？

– 此类设施提升了城市仓储基础设施的质量。对承租人而言，这是在现代化条件下开展业务、优化物流、更快服务客户并更好控制仓储流程的机会。

对整体市场而言，这也是一个积极信号。优质设施的出现形成了更成熟的竞争环境，促进物流服务发展，并表明仓储地产可以成为完整的投资类别，而不仅是辅助性资产。

– 项目完成后，您得出的主要结论是什么？

– 主要结论是，成功项目早在建设工程开始之前就已经启动。重要的是提前确定市场、模型、参与方、融资、承租人、技术参数和管理体系。

QazaQstorage 表明，通过正确的准备和协调，可以以可管理的形式实施复杂设施。对我们而言，这是参与基础设施项目的宝贵经验，其成果不仅体现在文件和测算中，也体现在已经建成的设施中。

我想感谢项目的所有参与方：股东、投资者、承包商、顾问以及支持项目实施的团队。QazaQstorage 是共同工作的成果，每一位参与方都作出了自己的贡献。